论文关键词：房地产金融房地产信托基金市场信用机制 论文概要：文章指出目前中国房地产金融不存在的问题可以归结制度缺失，这种缺失主要集中于展现出在单一的资金供给渠道、不完善的房地产金融体系、低落的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引进房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完备房地产金融品种和体系来加以解决。 剖析中国房地产金融不存在的问题并明确提出解决方案，是深刻印象了解中国房地产市场症结，奠定中国房地产的未来发展方向的关键。
而房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作为专门从事房地产交易、研发、管理等经营活动的投资信托公司．实质上是由专业人员管理的房地产类子集资金投资计划(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(必要)信用，对于完善我国房地产金融体系，解决问题房地产业和房地产金融的问题，具有极其重要的起到。
一、中国房地产金融不存在的主要问题 1．单一银行体系承托着中国整个房地产金融。仍然以来，中国房地产业仍然面对资金短缺问题。从房地产开发方面的资金市场需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依赖银行贷款来保持房地产的非常简单再生产和扩大再生产。
目前，源于银行的资金往往占到到房地产资金的70％以上，有些企业甚至超过90％。 2003年我国房地产开发企业资金来源的统计资料结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，只剩的80％(还包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均值估算，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占总资金市场需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。
单一的银行体系承托着整个房地产金融，进而承托着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的阻抗实在太大，结果使金融政策不能在只得承托和减负之间摆动，政策的放宽往往给房地产金融和房地产市场带给反感的硬冲击，构成“一缴就杀，一敲就内乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完善性的最明显展现出特征。 单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑到，也要在充分认识中国房地产金融不完善性的基础上，融合房地产金融本身的特征大力解决问题。
2．完善的房地产金融体系仍未构成。 (1)完善的房地产金融体系的主要特点。完善的房地产金融应当是还包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。
银行获取房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具备房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)可供市场信用，这些包含了一级房地产金融市场；信贷证券化，特别是在是按揭贷款证券化．大大把银行信用转化成为市场信用，包含了二级房地产金融市场。两个市场联合起到，构成了完善的金融资源配置体系和系统风险集中体系。综观世界各国房地产金融体系可以显现出，美国的房地产金融体系可以作为完善的房地产金融体系的典范。
在美国，这个一级市场是由还包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构联合承托。通过证券化创建一起的二级市场，在减少房地产金融的市场流动性的同时，实质上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”增进了房地产金融的信用市场化．加快了间接金融向必要金融的转化成，其结果是，房地产金融的资金来源更为多元化和社会化，更为流畅地把资金剩下向市场需求转化成；适当地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更加有效地防止了系统风险在银行体系中的挤满。 (2)中国房地产金融的不完善性及其核心问题。
与成熟期的房地产金融市场比起，中国房地产金融体系不存在着很大的不完善性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系承托着整个房地产行业的金融市场需求，而资本市场和必要信用的比较领先，使其完全无法为房地产发展获取适当的金融反对，仅有的几家房地产上市公司可以取得十分受限的市场金融反对。另外，房地产二级市场不能说道尚能在筹划中，按揭证券化或许还须要一段时间方能跑到前台，充分发挥市场信用的起到。
中国房地产金融的一级市场是残缺不全的，是缺少信用的一级市场．而二级市场尚能不不存在，因此，中国房地产金融是不完善的。 不难看出，中国房地产金融不完善性的核心问题是市场信用的缺少，而发展市场信用只是非常丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创办房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更好的是房地产间接金融的必要简化和市场化。要已完成这种房地产金融体系的重塑，糅合具备70多年政府主动推展和市场发展的美国房地产金融是适当的。
根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。 目前，我国房贷证券化意味着是呼之欲出，与其涉及的法规和政策仍未实施：房贷证券化是间接构建资金来源市场化和多元化的手段，对于强化房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完善我国房地产金融体系具有最重要起到，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点表明，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的构成的起到更加必要和显著。 (3)中国房地产金融的资金融通效率低落。
金融体系的核心作用是将融资市场需求和投资市场需求展开有效地给定，最大限度地将金融资源从不足方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不畅通的，经常出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中经常出现险恶梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非几乎按照市场化的风险收益对称性原则展开效率配备，导致银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所构成的种族主义、计划体制遗留下来的信用硬约束偏向、涉及人员的道德风险联合起到，使得金融资源的很大部分流向了那些自享用收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益流失，金融资源在房地产行业的配备效率损毁。
另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应当为资金剩下者获取共享快速增长的机会，而大量的存款逗留于银行的账面上取得很低的收益，无法通过有效地的市场渠道平转入房地产行业，共享行业发展机会。然而，如果从更加宏观的角度来看，这些金融资源的所有者才是是房地产金融系统风险的最后承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法取得行业快速增长的收益，而且最后分担了行业本身的风险以及中国金融体制不存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低落的原因有更加宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征抵达，减低房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效地金融资源市场需求获取金融资源供给，叉为投资者获取了共享房地产行业快速增长收益的机会，同时将大大前进中国整个金融体制的改革进程，提高中国金融资源的配备效率、 (4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。包含中国银行业危机隐患的巨额不良资产，相当大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终挤满于银行体系，面临入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面对完全相同的问题．面对支撑行业发展所被迫累积的风险。这种趋势早已从银行的资产人组的变化中逐步显现出来：因此，必需在解读系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系展开制度创意，寻找消弭风险累积的制度决定 二、发展房地产信托投资基金不利于解决问题我国现有的房地产金融问题 1．有助增进市场信用的发展、信托制度的表外决定使得其具备必要融通金融资源的能力．体现了市场信用的特征。
与其它金融制度决定比起．极具全能性的特征，主要展现出在它可以很好地选育资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在有所不同的市场中展开配备。 目前．我国信托业才确实开始跟上，这种极强的制度优势仍未能发挥出来房地产投资信托基金(REH’s)是被成熟期的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托插手房地产金融市场的主要方式。
房地产投资信托基金在我国的引进，终将最大限度地充分发挥出有信托的制度优势，解决问题我国房地产业资金来源的单一问题。 2．有助提升我国房地产金融的融通效率。
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